1 前言
1．1我国住宅建设经过近十多年的迅猛发展，目前已成为国民经济发展的重要组成部分，同时住宅作为一种特殊的商品也日益成为广大人民群众消费、投资与议论的热点。在社会向着和谐发展的今天，住宅建设亦作为政府所关注的重要民生问题之一。
1．2随着时代的进步与人民物质生活水平的逐步提高，人民对住宅工程的质量要求亦愈来愈高，对质量的理念也在逐步发生变化，已不再将住宅视为仅仅满足生存需要的住所。住宅工程质量不仅仅涉及到人民的生命财产安全，同时也影响着和谐社会的发展与稳定。因此，不断努力提高住宅工程质量仍将是我国住宅产业发展进程之中的长期课题与永恒的主题。
2 住宅工程质量现状
2．1伴随着建筑业技术进步与施工工艺的不断改进，我国住宅建设发展到目前，工程质量得到了较大幅度的提高，并取得了骄人的业绩。在工程建设标准规范日趋完备与政府及社会较为健全的工程管理体系前提条件下，住宅工程质量总体来讲处于较好的受控状态，但关于住宅工程质量现仍有诸多需要克服、完善与提高的方面。
2．2在当今住宅产业迅速发展的社会，因住宅工程质量引起的投诉、诉讼、上访、争议、矛盾及事故等与和谐社会不相容的音符比例也在不断发生。关于住宅工程质量问题主要集中体现在建筑工程十大分部中的地基与基础、主体结构、装饰装修、屋面、给排水、电气、节能等分部，质量问题产生的时期主要分为工程施工阶段、住户二次装修及使用过程中的维保阶段。
3 住宅工程质量存在的主要问题及成因分析
3．1地基与基础
3．1．1沉降观测未依规定进行：依据规范规定，建筑物在建设施工过程中应按设计要求埋设沉降观测点并进行沉降观测，沉降观测单位在规范中也进行了相应的要求，且工程竣工后一定时期内仍需进行沉降观测，直至建筑物沉降速率达到规定的稳定要求。然而在市场实际中偶有不进行沉降观测、或观测点在外墙装修过程中遭致破坏且不进行补(移)点、或埋设虚假观测点、或竣工后观测事项随之取消。如未按要求进行观测，建筑物的最终沉降量是否符合设计允许的沉降值则不得而知。
3．1．2我国某大城市2009年发生的一例住宅楼整楼倒覆事故，虽为个案，但此事故却再一次给我们敲响了警钟，地基与基础乃建筑物根本。
3．2主体结构
3．2．1住宅楼层高偏差(负偏差)超过规范允许范围：该质量问题常为住户、开发商与施工单位之间引发争议的突出问题。为避免类似问题的发生，时下某些施工单位采取在主体结构施工过程中有意识地将层高在设计层高基础上增加1cm，此举虽解决了住户关于层高的争议，但未按设计要求进行施工，实为不妥。造成层高负偏差超规问题的主要原因是结构施工过程中层高未严格按设计及规范要求进行控制或在装修施工过程中地坪未按设计及规范要求进行控制。
3．2．2楼板厚度不满足设计要求：在施工技术不断进步的今天，本不应出现楼板厚度达不到设计要求的质量问题，但该质量问题却恰恰成为了住户、开发商与施工单位之间引发争议的又一突出问题。
3．2．3楼板裂缝：混凝土裂缝是一个较为普遍的问题，有些裂缝的出现早已被列为建筑工程中的常见质量通病之一。楼板裂缝的产生多为混凝土收缩裂缝，且在住宅工程中系较为常见的通病，该质量问题亦是住户不易接受的通病。
3．2．4混凝土楼板局部截面被强行削弱：极少数或个别工程项目的给水等管线自管井引出后，设计上关于如何进户未给出明确的做法，结果造成在楼板上开槽敷设水管，尤其是在公共走道部位，某些板局部因开槽被“挖”的宽度与深度分别达10cm、4cm之多，致使该楼板的截面被强行大大削弱，极大地影响了该楼板的结构安全。
3．2．5楼板随意开洞：工程施工过程中由于预留预埋的移位、漏留(埋)或业主给排水变更、使用功能的更改等等原因导致在楼板上随意为给排水管道等开孔的现象在工程项目中时有发生，使得楼板的刚度降低，影响了楼板的受力性能。
3．2．6主体结构受到二次装修的损害：我国住宅工程竣工多以“毛坯房”为主，“毛坯房”是住宅建设在我国发展过程中出现的较为特殊的现象。主体结构受到二次装修的损害主要表现在住户随意在剪力墙上开槽(敷设线管)、打洞(埋设电盒)；更有甚者将剪力墙暗柱给予了破坏；随意变更墙体(增加与取消)的现象更不必多说分外普遍，增加的墙体更有直接砌筑于楼板之上者，荷载的变更引起了结构构件内力的变化；鉴于现在住宅楼的层高普遍不高(多为2.9m)，个别住户为增加点点净空，不惜“掘地三尺”铲除楼面找平层等等。二次装修不惜牺牲结构为代价以获取装修效果的现象较为普遍。
3．3装饰装修工程
3．3．1墙体开裂：墙体开裂现象主要体现在管线敷设部位之顺管裂纹、柱或剪力墙与砌体之间的连结部位裂缝、粉刷层空鼓开裂等等。
3．3．2渗漏水：渗漏水问题亦是住户投诉的焦点。渗漏水现象主要体现在厨厕、外墙及窗周部位，其中外墙及窗周部位的渗漏水产生的原因主要为外墙砌体及粉刷未按正确的施工工艺进行施工、或脚手眼未按规范要求进行堵塞、或窗子的安装存在问题、或窗框周边打胶不到位所致；厨厕部位的渗漏水主要分为两种原因：一则在施工过程中防水未按要求进行施工而造成厨厕楼板或管根等部位渗漏，另则住户二次装修对原有防水进行了破坏。
3．3．3室内有毒有害气体超标：此条问题主要表现在住户二次装修，住户二次装修过程中由于多种原因(如装修用木材、油漆涂料、石材等)导致室内有毒有害气体严重超标，且为数较多者亦根本未进行室内环境检测，该问题较为普遍的存在，极大地影响了人民的身体健康。
3．3．4自行封闭阳台：诸多用户在二次装修过程中自行将阳台封闭，以挡灰遮雨。进行阳台封闭的措施多种，如无框玻璃，对于封闭措施大多未考虑安全，包括抗风压未经过计算、玻璃的选择、厚度及分块等是否符合规范要求，此举留下了太多不安全隐患。
3．4屋面工程
3．4．1屋面工程分部中存在的突出问题为渗漏水，产生的主要原因主要有：施工过程中屋面的防水未按规范要求进行施工或屋面其他分项施工时致原有防水层破坏；住户对合格的屋面防水层进行的破坏(如太阳能的安装、屋面乱搭乱盖现象)；后期屋面的维护不力(如雨水口堵塞致使屋面长期积水)等。
3．4．2屋面消防通道的堵塞：有些上人屋面系消防通道，然而顶层住户有的在未经许可的前提下对屋顶进行随意乱搭乱盖，各自划地为己。此举不仅严重破坏了屋面的效果，而且破坏了消防通道，对住户造成了较为严重的影响。
3．5电气工程
在电气工程分部中存在的较为突出的问题主要为电线的敷设：主要表现在二次装修时线径及开关插座的选择未经过计算，电线敷设未穿管及施工未按规范要求进行施工，埋下了火灾隐患。
3．6节能
3．6．1外墙保温系统的安全与火灾隐患并存：湖北地区通过近年来节能技术的推广及国家《建筑节能工程施工质量验收规范》的颁布实施，外墙保温技术的推广被列为首要。近年来在湖北地区外墙保温体系主要有外墙外保温系统(胶粉聚苯颗粒与聚苯板)、内保温系统和墙体自保温系统。通过近年来的推广实践，各种问题也随之开始不时显现，主要存在的问题有：如影随形的火患(2008年山东某体育馆的两次火灾与东北某大成市高层建筑的重大火灾、2009年央视新址的特大火灾)与墙体保温材料密切相关；在武汉地区高层建筑外保温的安全可靠性与使用寿命也值得商榷；外保温空鼓开裂致脱落的问题不时时有发生。为确保安全，武汉市早在2006年就出台了《武汉市民用建筑工程外墙外保温系统质量安全管理规定》，意在根据本土实际，提供达标又安全可靠的技术，同时对于胶粉聚苯颗粒外保温系统增加红外热像仪进行粘结强度的检验。
3．6．2外墙内保温二次装修的损毁：外墙内保温系统虽在一定程度上解决了安全问题，但二次装修对保温系统的损毁程度不容乐观。
4 解决住宅工程质量问题的建议对策
针对上述所例举的目前住宅工程存在的质量问题，建议采取如下对策以解决之。
4．1住宅建设各方主体要本着以对人民、对社会高度负责的精神，进一步增强质量意识，真正牢固树立“百年大计，质量第一”思想，严格按照标准规范及设计要求进行建设施工。上述所例举的诸如沉降观测、层高、楼板厚度、渗漏水等常见的质量问题若严格按规范标准要求及设计进行即可消除或达到标准要求。
4．2通过努力改进施工工艺，依靠技术攻关与过程质量管理克服与治理质量通病。事实上我国建筑业通过改进施工工艺、技术攻关与质量管理等措施在质量通病的治理上取得了较为明显的成效，对于治理例如混凝土楼板收缩裂缝、墙体开裂等质量通病已有较为成功的经验，在住宅建设中对于治理质量通病成功的经验应加以借鉴与推广。实际上许多地方已出台相关开展治理质量通病的办法，如湖北省2007年已出台《湖北省住宅工程质量通病防治导则》。
4．3物业管理单位应进一步加强对二次装修的控制与管理力度，对不利于结构安全与使用功能的施工应予以坚决制止，同时物业管理单位相关技术人员的专业素质需进一步提高。业主对住户交房时应向住户出具住宅使用说明书，在说明书中对涉及到住宅结构及使用功能(如防水)的问题应加以重点说明。做到“交房前重说明、装修中严控制、装修后须验收、维保中常检查”，则因、‘毛坯房”二次装修引起的如主体结构受到二次装修的损害、自行封闭阳台、屋面消防通道堵塞、某些渗漏水等问题应该可以避免或得到较好的控制。
4．4“毛坯房”应予以逐步取消直至禁止，代之以全装修住房的进一步倡导与推广力度，以使我国住宅建设逐步走向健康发展的快车道。“毛坯房”的淘汰、全装修住房的推广可有效解决上述质量问题中的如电线的敷设、室内有毒有害气体的超标等，同时住户二次装修存在的质量问题亦可得彻底解决。
4．5设计应尽可能的完善，且设计变更(无论大小)必须经过原设计单位书面认可。关于混凝土楼板截面被强行削弱、楼板随意开洞等质量问题则可迎刃而解。
4．6外墙保温推广应结合本土实际，推广适合本土实际的安全可靠且达标的外墙保温系统，湖北地区在当前的实际情况下，应主要首选外墙自保温系统，同时应加大当前仍在推广的量大面广的如聚苯板、胶粉聚苯颗粒等保温材料的升级换代工作步伐。
5 结语
5．1本文所例举的住宅工程中存在的质量问题均为当前住户所技诉与反应较为集中的突出问题及涉及到结构安全与使用功能问题。
5．2进一步加强对住宅建设工程质量的控制与管理将是一项长期的课题，努力提高住宅工程质量，促进社会的和谐进步，随着住宅工程质量的不断提高，人们的居住质量不断改善，实现我国住宅建设向着又好又快的方向发展。