一组数据揭开了国内一些教育地产的资本属性。截至2013年6月，教育部发展规划司公布的近300所全国独立学院中有201所的主办方有房地产开发企业的投资背景，约占独立学院总数的68.8%。“几乎没一家开发商是想从独立学院收取学费的，通过土地进行教师公寓、校院配套和装修等项目的开发才是投资者的真实意图。”四川一位不愿透露姓名的独立学院院长认为。
教育用地与住宅用地价差大
“按照教育部26号令规定，独立学院是民办高等教育的重要组成部分，不属于开发性地产。但在中国，由于教育地产的概念非常含糊和混乱，因此造成了很多房地产开发企业以涉‘教’的名义绕道拿地，让一些公益性的教育地产，变成了一种纯投资的行为。”江苏省教育厅一位人士认为。
为什么那么多开发商对公益性的教育地产有兴趣？一位业内人士认为，无利不起早。从表面上看，是一些开发商想利用办教育表明他们的公益事业和社会责任，但实际上，一些开发商办学的名义是圈地拿项目，因为教育用地与住宅用地的价格存在着很大价差，而且在税费政策方面也享受一定的待遇，因此让开发商有空子可钻。
苏州大学原副校长殷爱荪一语道破开发商爱好教育地产的门道。他说，苏州一家房地产开发公司曾拿下一块土地，原来是准备搞别墅项目的，后来因国家政策不让搞别墅，这家房地产开发企业就绕道以办学为由，改变了这个地块的属性，摇身一变成为了教育地产。后来又拿这个地块到银行抵押贷款，再出手给另一个投资人，这样挪腾后，连同债权债务全部转给了旁人，自己从中顺利脱身。
这样的例子并不少见。新疆一家开发企业原来与新加坡的一家教育机构在青岛合办了一所语言学校，但由于办学模式出现了分歧，办学处于停滞状态，后来选择了与当地一所知名大学合作办学院，才算把这块资产盘活。中国海洋大学原党委书记冯瑞龙透露了相关情况。
企业与高校合作办学的另一个目的，是可以低价征得教育用地，获得优惠政策投入基本建设，学校能不能赢利不重要，关键是投资方出资的土地和房屋能不能增值。浙江大昌教育发展有限公司一位负责人表示。
一位业内人士认为，这几年，一些外行的开发商在办学上毫无建树，但由于原来拿到的地块变成校址后升值了好几倍，因此获利不菲。
正是由于资本的逐利性，因此一些高校也放下教育的架子，开始与开发商合作办学。按照教育部规定，普通高校一般只能办1所独立学院，但浙江大学、中山大学、四川大学等211学校都办了两所独立学院。
据了解，北方一家以地产为投资重点的集团，成为5所独立学院的投资方；另一家在美国纳斯达克上市的教育产业投资集团则利用在中西部更优惠的政策，投资控股了3所独立学院。显然这些跨地区的投资，远非普通的教育地产那么简单。
4000万元变成7亿多元
更夸张的是，湖北省一所独立学院在申请转让的过程中，整体资产评估为7亿多元。但该学院的原出资人注册资金仅为7000万元，实际投入资金只有约4000万元。那么学校资产这几年为什么能增值得如此快？奥秘就是评估中的“土地增值部分”，这样一转让，投资人的实际资产就翻了数十倍。难怪有一位教育人士认为“哪里有比这更好的买卖？”
在土地增值的诱惑下，江苏有11所独立学院由房地产开发公司及类地产的投资资本控股。
另以北京的5所独立学院为例，3所投资者有房地产开发公司背景。有分析说，如果通过银行贷款自办一所3000人规模的独立学院，扣除征地、基建等硬件投入，其学费收入结余10年即可全部还清本息，剩下的土地、房屋和其他固定资产就是投资人自己的。
但据了解，当初办那些公益性的教育地产主要是高校资源不够，但现在这方面资源已经过剩。因此国土部门应调整这方面的政策，避免开发商绕道拿地，让一些教育地产回归公益属性。一位专家表示。
不过也有人认为，不改变现有的办学政策和投资取向，教育地产回归公益属性很难。“一些发达国家往往是通过捐赠把大学办成名校，而中国的企业总想扩张，用投资的理念去办学，这就是本质上的差别。”宁波市教育局原局长黄士力说。