“现在购买北京房子的所谓刚需一族，有很多人需要动用祖孙三代人的储蓄作首付，再将大部分月收入还贷。”日前，一家全国性房企的品牌负责人在和笔者聊天时，提出对一线城市地价和房价上涨过快的担心。
不仅是北京、上海，很多城市都因为商品住宅库存远超今年一季度以来的销售，引发市场的担忧。整个一季度，除了少数城市外，多数一二三线城市成交量都大幅下滑，各地政府的救市声音不断。
然而，除了万科外，多数房企对后市的判断仍然比较乐观。来自克而瑞的统计显示，整个一季度开发商在土地市场的活跃程度仍然好于去年同期。
开发、买地支出仍增长
虽然克而瑞等多家机构的数据显示，今年一季度全国多数城市的房地产销售面积和销售金额出现大幅度“双降”，但是，众多的房地产开发商并没有因为销售额和销售面积的下滑，而减少在购买土地和项目开发上的资金支出。
一般情况下，房地产企业购买商品、接受劳务的支出，多用于土地购买、工程施工等方面。因此，现金流量表的上述数据，通常是观察企业判断市场的一个重要参考指标。
出现销售面积和销售金额下滑现象的保利地产，一季度在购买商品、接受劳务的现金支出项上增长了25亿元左右，公司一季度的新开工面积更是增长了32.12%，新增土地储备的建筑面积比当期签约的销售面积多出150多万平方米。“招保万金”中的另一家企业招商地产，一季度购买商品、接受劳务支付的现金支出甚至比去年同期增长了一倍多。
在现金流量表的上述会计科目中，支出最多的莫过于去年扩张最激进的泰禾集团。公司今年一季度的支出增长了342.82%。
龙头企业中，唯有万科的支出是减少的，去年同期上述会计科目的资金流出量达到320.88亿元，而今年这一数字只有249亿元。
克而瑞信息集团研究中心总经理孟音说，事实上，今年一季度各家地产企业仍然在土地市场上斥巨资拿地，土地市场的热情直到今年4月才开始正式消退。来自国家统计局的信息显示，在商品住宅销售面积下降5.7%的情况下，房地产开发企业的土地购置面积同比下降只有2.3%。
赌局：房价仍然会涨
在解释公司一季度高价拿地的原因时，一家房地产企业的品牌经理引述该公司董事长在业绩发布会上的话说，“如果今年国家GDP增幅能达到7%、8%，那么北京的房价涨幅有希望至少保证在10%。”显然，该公司对市场的前景还是非常有信心的。
泰禾集团总裁助理沈力男在解释公司一季度在北京大举拿地的原因时表示，北京房地产市场的供应相对于市场的潜在需求，依然供给不足。在这样的背景下，北京市场仍会有不错的机会。
孟音也认为，目前北京、上海等城市，供应量绝非远远超过需求，造成目前高库存的主要原因是需求的萎缩。而导致需求迅速萎缩的原因有两个：一是住房按揭贷款利率持续升高，导致一部分购买需求因为利率上涨难以承受房价；另一原因则是市场普遍看跌房价。购房者因为信心不足从而推迟入市。孟音认为，第二个因素是造成一季度销售低迷的主要原因。
过去十年间，多次楼市宏观调控都曾造成市场在短时间内迅速低迷。但随着时间的推移，市场的看法发生变化，成交量又能迅速反弹。
开发商们显然注意到了这一现象。笔者发现，一季度房地产商普遍通过追加借款来提升公司的“御寒”能力。
睿信致成管理咨询公司合伙人薛迥文说，包括保险资金、地下私募在内的多类资金正在流入房地产，这使得开发商在销售不畅的情况下，依然能保证资金充裕。
投资人的风险：为输家买单
随着此前房价不断攀升，开发商的风险正在不断增加。“对于这一点，开发商看得很清楚。他们之所以敢这样做，是因为他们早已经把赚到的钱转移出了房地产业。最终承担风险的，并不是开发商的老板。”薛迥文说。
如果不是开发商自己，那么谁将为市场供应过剩和房价下跌“埋单”？答案非常明确，那些正在为地产业源源不断输送资金的金融资本。
其中风险最大的，也许是那些承诺过高回报预期的地产私募和信托借款。加上发行成本，房地产私募、信托的平均借款融资成本一度高达15%甚至更多。
高额的投资回报，使这些融资工具习惯于在房地产行业的高风险领域寻找新的投资机会。而这些领域之所以能够达到如此高的回报率，通常是因为银行等对风控有更高要求的部门已经不愿意将钱借给房企了。
汉斯集团亚太区高级执行董事杰姆斯·莫瑞森坦言，目前部分境内私募基金的高回报是很难做到的。当然不排除有基金会采用更高的投资杠杆来实现承诺的回报。但通常情况下，这将带给投资者更大的风险。
而在薛迥文眼里，追逐高回报的地产私募或者信托为高风险的房地产开发投资行为“埋单”的概率正在增加。事实上，此前已经有信托因为信托借款项目的逾期违约而不得不选择刚性兑付。